Юридический ликбез  

РАСПРОСТРАНЕННЫЕ АФЕРЫ С ЖИЛЬЕМ


При купле-продаже недвижимости покупатель оказывается в числе потерпевших гораздо чаще, чем кто-либо другой

• приобретение жилья с неправильно оформленной приватизацией (бывший владелец не учел интересы малолетних детей, по документам оказавшихся без жилья или не оказалось согласия на приватизацию одного из членов семьи и т.д.);

• приобретение жилья без выписки всех жильцов (тот, кто остался прописанным в квартире имеет право на проживание и выписать его от туда в случае отказа будет очень проблематично, а вас могут не прописать, пока бывшие владельцы все не выписаны );

• приобретение дважды проданного жилья (владелец “теряет” правоустанавливающие документы и получает новые дубликаты. Находит двух покупателей и одновременно в разных нотариальных конторах оформляет договор купли-продажи. Владельцем становится тот, кто приобрел квартиру по новым документам и зарегистрировал сделку в Учреждении Юстиции первым , но и здесь масса вопросов);

• приобретение жилья по несуществующему адресу (при осмотре покупателю показывают не реально продаваемую квартиру, а арендованную на время по соседству, для этого могут поменять как таблички номера дома, так и квартиры);

• приобретение жилья у “лже-владельца” (реального владельца квартиры упекают в психиатрическую больницу, либо в дом престарелых, либо его убивают, при этом получив доверенность на право продажи этой квартиры);

• приобретение жилья по фальшивым документам (при этом не имеет значения, первичные это документы — свидетельство о государственной регистрации права или вторичные — договор купли-продажи, договор дарения, или генеральная доверенность, здесь могут быть использованы как дубликат, так и поддельное свидетельство; утратившая силу , либо отозванная доверенность);

• приобретение жилья, сданного в аренду (к владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на выгодных условиях сдать жилье на длительный срок, предлагают оформить сделку в предусмотренном законом порядке, т.е. заключить договор-аренды. Крупная сумма денег выплачивается хозяину сразу вперед. Для регистрации договора просят у хозяина на время паспорт, либо делают фальшивый, берут правоустанавливающие документы. Затем “арендаторы” приватизируют квартиру, (в чем могут "посодействовать" официальные органы, зная или и не зная о мошенничестве) и она продается, как правило по недействительной доверенности, о чем хозяин узнает только по истечение срока действия договора аренды);

• приобретение жилья у посредников в т. ч. фирмы (которые путем насилия или шантажа владельца жилья вынуждает поставить подпись на генеральную доверенность на ведение всех операций с недвижимостью, заключает договор с покупателем о купле-продаже, получает деньги и исчезает. Затем договор, изначально составленный неправильно, признается недействительным, покупатель теряет площадь);

• приобретение жилья по фальшивому паспорту владельца квартиры (переклеивается фотография, добываются документы на квартиру);

• оформление договора купли-продажи жилья осуществляется через фальшивого нотариуса, со всеми вытекающими отсюда последствиями;

• дав задаток за жилье, можно остаться без денег и без жилья (“владельцем” жилья может оказаться посредник, который имеет на руках фальшивую доверенность, он одновременно может взять задаток у нескольких покупателей);

• продавая жилье вы можете получить неполный расчет (если в документах указывается одна цена жилья, а реальная стоимость, оговоренная между продавцом и покупателем в несколько раз превышает указанную, вам оплачивают сумму, зафиксированную в договоре. Юридически сделка безупречна, и о недостающей сумме продавцу остается либо забыть, либо прибегнуть к выбиванию денег);

• с вами могут рассчитаться фальшивыми деньгами, либо “куклой” (применяется это при расчетах наспех, в нервозной обстановке).

• приобретение жилья у недееспособного или ограниченного в дееспособности лица, владельца квартиры (он не может сам распоряжаться собственностью. При этом не менее опасны сделки с лицами состоящими на учете как наркоманы, алкоголики или в следствии тяжелых степеней ряда болезней, в т.ч. психических расстройств. Группой риска являются и престарелые лица преклонного возраста.).



О НАСЛЕДСТВЕ :

способы принятия наследства

Принять наследство можно двумя способами:

это вступить в фактическое управление наследственным имуществом в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя;
либо подать своевременно, до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, заявление о принятии наследства в надлежащую нотариальную контору по месту открытия наследства.

Необходимо подать заявление в срок до шести месяцев со дня смерти, а не по истечении шести месяцев, как это многие понимают. Наследник должен прийти в нотариальную контору и оставить свое заявление, даже если пока у него нет никаких документов, но он четко знает, что желает принять наследство. Нотариус обязан принять это заявление, предварительно выяснив волю наследника. Наследник может просто написать: "Ставлю в известность нотариальную контору, что я принимаю наследство после смерти моего отца (Ф.И.О.), умершего тогда-то (дата), проживавшего там-то (адрес)".

Если же уже есть конкретные документы о наличии наследственного имущества, наследник может подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Такое заявление обычно подается, когда собраны почти все необходимые документы. Впрочем, нотариус посоветует, какое заявление в данный момент лучше подать: либо о принятии наследства, либо о выдаче свидетельства о праве на наследство. Заявление можно послать по почте до истечения шестимесячного срока, что можно определить по штампу на конверте. Его можно подать также с помощью поверенного, при этом нужно выдать нотариально оформленную доверенность на получение свидетельства о праве на наследство.

Необходимо помнить!

Любое заявление, которое подается в нотариальную контору, - односторонняя сделка. Признать ее недействительной может только народный суд. Поэтому, подав сегодня заявление, завтра его нельзя отменить, изменить, составить новое. Свою волю можно выразить только один раз: либо о принятии наследства, либо об отказе от него. Если человек вдруг передумал и решил изменить свою волю, в этом случае необходимо обратиться в народный суд и признать свое заявление недействительным, доказав, что оно было подано под влиянием заблуждения, принуждения, обмана либо человек не отдавал отчета своим действиям в связи с болезненным состоянием. Шесть месяцев - срок достаточный, чтобы все взвесить и хорошо продумать. Ведь, принимая наследство, наследник принимает на себя и долги. Поэтому надо выяснить за это время, есть ли долги у наследодателя. Покрываются ли они всем составом имущества, то есть необходимо четко выяснить все обстоятельства по наследству. Бывает, что не один, а сразу несколько родственников подают заявление о принятии наследства. Все они стекаются в одно место, и шести месяцев должно хватить, чтобы разобраться родне в своих взаимоотношениях.

время открытия наследства

Временем открытия наследства по Гражданскому кодексу считается дата смерти гражданина. Какое это имеет значение? От даты смерти начинают исчисляться все сроки в наследственном праве: и срок принятия наследства, и срок отказа от наследства, и сроки предъявления кредиторских претензий, другие обстоятельства, как, например, определение состава наследственного имущества. Бывает так, что в тексте свидетельства о смерти загсу невозможно отразить точную дату смерти (это случается, когда по медицинскому освидетельствованию невозможно определить точное время смерти). Тогда в документе пишут: дата смерти — октябрь 1999 года. В этом случае будет считаться датой смерти для оформления наследства 31 октября 1999 года, т.е. последний день месяца. Но бывает и так, что и месяц не указан: дата смерти — 1998 год. Свидетельство выдано 1 января 1999 года. В этом случае датой смерти для открытия наследства будет считаться 31 декабря 1998 года, то есть последний день года.

Если умерли два гражданина одновременно, муж и жена. При других обстоятельствах кто-то из них являлся бы наследником другого, но при одновременной смерти наследство открывается после смерти каждого гражданина самостоятельно. В этом случае будет заведено два наследственных дела на имущество каждого из супругов.

документы для получения наследства

Список основных документов, которые наследники должны иметь, прежде чем прийти к нотариусу для открытия наследственного дела:

свидетельство о смерти наследодателя;
справка с последнего места жительства наследодателя, что он жил и был прописан до дня смерти по такому-то адресу;
документы, подтверждающие родственные или иные отношения с наследодателем (свидетельство о браке, о рождении, перемене фамилии и т.д.);
завещание, если вы наследуете по завещанию;
справку из бюро технической инвентаризации, которая определяет оценочную стоимость вашего имущества;
паспорт.

Для последующей регистрации свидетельства в Регистрационной Палате необходимы:

ваш паспорт;
выданное нотариусом свидетельство о праве на наследство;
свидетельство о смерти наследодателя;
выписка из домовой книги по месту жительства умершего:
справку о том, что у умершего не осталось задолженности по коммунальным платежам.

Помните: если наследниками являются несовершеннолетние, то вместо них приходят к нотариусу родители или опекуны. Если наследникам от 14 до 18 лет, они должны прийти вместе с родителями для оформления наследственных прав.

место открытия наследства

Местом открытия наследства считается последнее постоянное место жительства гражданина к моменту смерти, статья 529 Гражданского кодекса. Это место должно быть подтверждено справкой домоуправления, она может быть выдана также отделением милиции или паспортным столом.

Категории наследодателей

без постоянного места жительства;

Это граждане постоянного места жительства не имеют в силу каких-либо жизненных обстоятельств либо в силу профессии. Или если человек выписался с одного места, но не успел прописаться в другое, хотя и был включен в ордер. В этих случаях местом открытия наследства будет то место, где находится наследуемое имущество либо его большая часть.

Бывает и так, что и такое невозможно установить. Например, человек выписался из одного города и не прописался в другой, а единственным видом наследственного имущества является авторское право, то есть такой вид имущества, который не привязан ни к какому месту жительства. В этом случае суд должен определить место открытия наследства.

с постоянным местом жительства;

Это граждане, которые в силу закона независимо от прописки привязаны к какому-то определенному месту жительства. В первую очередь это, конечно, несовершеннолетние дети. Они проживают там, где проживают их родители. В случае развода родителей нотариусу необходимо представить документ, с кем из родителей остался после развода ребенок. И если ребенок становится наследодателем, то его местожительство определяется по местожительству его родителей или того из них, с кем он остался. Говорить об этом трудно, поскольку эта ситуация сопряжена с гибелью или смертью ребенка. Скажем, дедушка открыл счет в Сбербанке на имя внука, он стал хозяином этого вклада. Но внук умер. Вот тогда и необходимо установить место открытия его наследства.

военнослужащие срочной службы, студенты, аспиранты;

За ними сохраняются те места жительства, где они проживали до призыва в ряды армии, до направления на учебу. Если они становятся наследодателями, то местом открытия наследства будет именно то место, где они были прописаны до призыва в армию, направления на учебу.

военнослужащие, находящиеся на службе за границей;

В этом случае последним местом жительства у них вроде бы должна быть зарубежная страна. Но там нет постоянного места жительства, это временное их проживание. В такой ситуации местом открытия наследства будет местонахождение их наследственного имущества: либо дом у них на родине остался, либо вклады в отделении банка, либо еще какие-то виды имущества, которые находятся на территории России. И только это место будет местом открытия наследства. Наследники должны подать свое заявление о принятии наследства в ту нотариальную контору, которая территориально совпадает с местом открытия наследства.



способы оформления наследства

Существуют два способа оформления наследства: по закону и по завещанию (ст. 527 ГК РСФСР).

По ЗАКОНУ наследуется имущество, если:

гражданин умер, не оставив завещания;
завещание признано недействительным;
наследники по завещанию отказались от принятия наследства, либо его не приняли;
завещана лишь часть имущества (в этом случае оставшаяся часть наследуется по закону);
наследник по завещанию скончался раньше наследодателя.

Не могут наследовать по закону (ст. 531 ГК РСФСР)

после детей их родители, лишенные родительских прав;
совершеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от обязанностей по содержанию наследодателя;
гражданин, указанный в завещании, добившийся наследования имущества противозаконными действиями, направленными против наследодателя или какого-либо из его наследников.

(все эти обстоятельства должны быть подтверждены в судебном порядке).

По ЗАВЕЩАНИЮ наследуется имущество, если:

при жизни гражданин составил завещание в установленном порядке, то его имущество будет наследоваться.

Завещание может быть составлено:

непосредственно у нотариуса;
с помощью нотариуса (если наследодатель неграмотен, а подписать документ может за него другой человек по его просьбе при наличии документов, удостоверяющих личность);
в лечебных учреждениях, если наследодатель там находится (удостоверять завещание имеют право - главный врач, заместитель главного врача по лечебной части и дежурный врач).
в экспедиции или в заключении (прямо на месте, удостоверяет завещание в таком случае ваша администрация).

договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

новые условия его заключения

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому и на его содержании следует остановиться подробнее.

Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что часть вторая Гражданского кодекса не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления сделок купли-продажи, равно как и договоров мены, дарения недвижимости. Однако Федеральным законом от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (ст.7) установлено, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст.550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также договоры на перенос (снос) строений.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием оценочной стоимости квартиры;

предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением (Закон РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с изменениями от 23 декабря 1992 года, 11 августа 1994 года).


На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Согласно ст.552 ГК по договору продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования указанным участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риэлтерской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должна предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить степень надежности фирмы можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

Участникам сделки купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), - не отдавать свои документы (особенно генеральную доверенность).

Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Согласно прежнему гражданскому законодательству было возможно заключение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, являющегося лицом, нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья. Такой продавец передавал в собственность покупателя жилой дом или часть его, а покупатель в уплату покупной цены был обязан предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре - в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Ныне этот вид договоров исключен из категории сделок купли-продажи и представлен договором пожизненного содержания с иждивением (_ 4 главы 33 ГК). Теперь договор может заключаться со всеми лицами, а не только с нетрудоспособными, значительно расширен круг объектов в обеспечение пожизненного содержания.

Так, в соответствии со ст.601 и 602 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание с иждивением.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте (_ 3 главы 33 ГК). Эти правила заключаются в следующем: пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (ст.596 ГК).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК).

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст.604 ГК).

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а в случаях, когда в договоре предусматривается отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации (ст.584 ГК).

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Очевидно, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением выгодно обеим сторонам. Но такой привлекательный бизнес не остается без внимания квартирных дельцов, поэтому нужна большая осторожность, чтобы не оказаться обманутым. Прежде чем заключить договор, необходимо тщательно продумать все условия. Расчеты по такому договору следует производить безналичным переводом на счет в банке или под расписку.

За помощью в оформлении сделки лучше обращаться не к маклерам-одиночкам, а в солидную риэлтерскую фирму. Совершение операций с жилыми помещениями в Твери в числе прочих видов деятельности подлежит лицензированию заключение договоров купли-продажи жилых помещений с условием пожизненного содержания продавца.

Для получения такой лицензии предприятие проходит сложную процедуру, предупреждающую появление на рынке жилья недобросовестных дельцов. Таким образом, до возникновения договорных отношений не надо стесняться требовать учредительные документы и лицензию риэлтерской фирмы. В случае отказа предъявить таковые лучше обратиться в другую фирму. Следует иметь в виду, что учредительные документы входят в установленный Правительством РФ перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.

Ниже рассматриваются самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.


Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.

На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст.164, 223, 558 ГК).

Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.

Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации в муниципалитете, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры.

Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, а нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.

Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:

наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;

извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;

осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры.


Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.

Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям.

Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем.

Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается.

Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться.

В итоге коллизии прав судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей.

Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя.

Например, согласно ст.687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

Казалось бы, ясно. Наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами.

Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение.

Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем.

Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг.

Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст.380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно


ВЕРНУТЬСЯ В КОНСУЛЬТАЦИЮ